管城区老房装修贴壁布一边房价上涨一边房租

撰文：悟空 美编：刀妹 校对：紫藤

-1-

租赁市场持续恶化

近日，笔者探访高铁东站西广场、CBD、金水区、二七区、中原区多家房产中介，发现各区域房产中介咨询买房的人依旧不少，但是咨询租房的人寥寥无几，有的房源月租金降500元仍难觅租客。

目前，各个二手房中介把主要精力放在新房的分销上，二手房买卖是顺带生意，而房屋租赁生意，则被当为副业。

在高铁西广场和一个中介小哥聊天，往年6月毕业季，是房东找租户涨房租；今年，成了租户追着房东要求降房租，否则就换房子。

疫情过后，这种现象越来越多。另外一名中介小哥还戏称，以往见过不少房东威胁房客的，现在大部分房客却拥有了更多主动权。

从业几年来，毕业季房子难租的现象非常罕见，目前，租赁双方心态也发生了很大的变化，每一个房东都害怕自己的房子空着。

另外一名二七区专门做托管业务的中介给我讲了一个有趣的事：

疫情期间，我们托管的房屋到期了，房客也搬走了。但是房东非要我们继续托管，我们说合同到期了，我们不收您的房子，您自己对外出租吧，或者我们帮你挂牌出租也行，不做托管了。但是那个房东非要我们继续签合同让我们托管。

当下，不管是中介，还是房东，大家普遍感觉，疫情后房屋租赁市场有点冷，租金下降了仍不好往外出租。

往年过完年，郑州市场上租房子的多，房租相对稳定，今年春节后一小段时间里，受疫情影响，几乎没人租房。

在金水区，和我家楼下几个中介聊天：原来是一天三个人来租房子，一个房东来赁房子，现在一天十几个房东来挂房源，根本没人租，不是价格的问题，是根本没人问！我们这几有几十个房源都空着。

走访过程中，笔者发现很多小区门口，尤其是安置房小区公告栏里写满了房屋出租的信息，而放在几年前，这里都是求租的信息。

近两年，尤其是今年，大量专业租赁公司跑路倒闭，而房屋中介也对房屋托管业务慎之又慎，郑州租赁行业正在进行大洗牌，在由赁方市场向租方市场发生重大转变。

-2-

是何原因？

郑州最近两三年，尤其是今年，租金持续下降是不争的事实。

那么是何原因造成郑州租金严重下滑？

1.首当其冲就是疫情的影响，而这种影响是全国性的，来看一张网上流传的图，数据并不一定能够完全反映市场，但能看到趋势。

上个月，也就是五月，大部分城市都出现环比、同比下降的趋势。

其中，对外人口吸附能力强的城市如深圳、郑州、杭州、三亚等地出现了较大的同比回落。

非旅游城市中，人口吸附能力强，是城市竞争力强的表现。事实上，在过去20年中，深圳，郑州，杭州的GDP在全国大中城市中一直不断赶超其他城市。

当经济停摆，这几个地方受到影响大，出现租金下降，亦在情理之中。

2.人少了

如果我说郑州人少了，很多人会拿各种数据或者说大街上各种汹涌的人流来反驳我，如果我说在郑州打拼年轻人少了，大家会不会更有认同感？

过去很多外地来郑打拼的年轻人第一站就是城中村，一间房子月租金几百元。这样大大减少了外地人在郑州的生存成本。

现在，很多人不得不和同事合租，好一点的小区一个房间月租金四位数起，小区附近饭店比起曾经城中村的饭店贵得惊人。很多经济条件一般的年轻人这几年回老家就不回来了，这是普遍现象。

比起收入不太高的群体，这几年郑州白领日子也不好过。郑州公司的白领，月薪普遍在4000-10000左右。

按理说，白领省吃俭用存点钱，再加上父母的积蓄凑个首付，基本可以在郑州买个房，虽然这几年郑州房价出现不同程度的疲软，但基本都是远郊盘、垃圾盘或者公寓，真正有着核心资源、周边有好学校好工作机会的的房子一直在涨。

对于很多郑州白领来说：不怕郑州房价高，房价高至少还有努力的希望，就怕房价不停地涨，一年下来存的钱还没房价涨得多！

再来说下收入比较高端的人群，我的一个朋友是程序猿，目前就职于惠济区某知名食品企业。他表示，郑州薪资普遍不高，以他的工作，在南方月薪至少过3W，如今在郑州拿到手还不到1.5W，他说自己已经成功应聘到杭州某公司，办完离职手续就要离开郑州了。

不管是低端、中端、高端就业群体，似乎在这几年都遇到自己的那份烦恼。这，可能也正是郑州发展短期内遇到的一个瓶颈与阵痛，租金下降只是一个表象。

人口是需求端，而房源则是供应端，价值与价格，必然要受到供求关系的影响。

说完需求端，我们再来看供应端。

这几年横盘期，加上限售政策，郑州市场上的房子变多了，再加上城市框架不断拉大，人口被稀释。

2016年郑纺机地王一声惊雷，给郑州引来的无数炒房客。特别是二手房市场，炒房客买来之后由于未满两年，再次出售除了要交契税营业税之外，还要缴纳百分之二十差额税，基本不割肉很难套现离开。而5.3新政之后入手的房子不满3年不能上市交易，因此，大量炒房客成为房东，开始出租房子。

除了住宅外，目前郑州租赁市场公寓产品近期也在不断入市。

公寓，一朵奇葩，高额的首付，商水商电，再交易时高额的赋税麻烦的流程，不能上户口，没有学位，公寓几乎就是为出租而生。随着大量公寓产品的陆续入市，对传统租房市场造成很大冲击。

除了公寓外，之前郑州拆除的大量城中村，如今海量的安置房也逐渐入市，这更蚕食了租赁市场份额！

房屋租金的降幅多少，根据所在区域、交通条件而呈现出了一定的区位特征。

离市区偏远的一些区域，房租下降幅度较大；

老城区，房租下降幅度次之，如管城区、中原区、二七区等三个区域，而金水区和郑东新区,惠济区房屋租金稳中略降，有些优质房源还出现小幅上涨的情况。

从房源上看：这次洗牌中，租金下降最厉害的有以下几类房子。

多层老破小，这类房子租金下降很厉害，而四层以上还有采光不好的底层几乎很难租出去；品质差的安置房小区，这个不细说；无气或者单气房源；筒子楼；改善型小区里的大户型；出行不便小区等等。

-3-

如何应对

1.首先，改变观念，以租养贷的好时代已经不存在，尽管我十分看好未来郑州的发展，但纵观一线城市，虽然房租很高，房价却更高，租金回报率反而不如小城市。这是趋势，这点大家要看清前路，有一个清晰的认知。

2.房东和房客的地位更趋于平等，房东强势的时代已经改变，双方的地位会随着市场的转变不停转换，一切由市场说的算。

3.只管收钱，不管房子的时代结束了，很多房客，尤其是年轻人一方面看重租金，另一方面更看中配置与装修；一张床，一个桌子就想往外出租的时代也结束了，有时候贴个壁布，去宜家买几个家具，放几盆绿植花不了多少钱，但却能大大增加你出租的概率，至少，要把你的房子打扫的干净一些，房东应该要有这个觉悟。

4.地段不好的公寓产品，即便再便宜，还是慎重吧，买公寓注意三原则，商业区、商务区、地铁口，有了这些加持，才值得考虑。

5.租赁市场，其实也是我们买房的参照物，一个风向标。

租金高、好出租的区域，买房自然没问题；

租金一般，租赁市场下行的区域，买房要慎重；

租金下降厉害，或者当下就没租赁市场的区域，一定不要碰。

微信公众号ID：donggetanpan

备注：本文部分图片和信息来源于网络。文中观点只是作者看法，不构成操作建议。

【注：本文作者原创，未经本平台允许禁止抄袭，侵权必究!全网追踪】​

名汇期刊

现代商业杂志社

四川水泥期刊