台江区新房装修估价被执行房产拍卖价格太低

最近当事人拿了一案件过来，跟大家分享一下：

田总为一家房地产公司（腾飞公司）老总，田总担任法定代表人，房地产公司在经营期间，向他人借款8000余万元用于经营，后公司因无力偿还债务，被债权人起诉，后当地中级法院判令腾飞龙公司、田总偿还债权人借款本金8105.28万元、利息252万元、违约金500元。另一笔债务为腾飞龙公司、田总偿还债务人借款本金120.72万元及利息。

判决生效以后，债务人申请法院强制执行。

经法院查询：

田总可供执行的财产有：1.福建省福州市台江区2号楼15店面（以下简称15店面）、2.福建省福州市台江区4号楼23店面（以下简称23店面）、3.福建省福州市仓山区7期××号楼701室房屋（以下简称701室房屋）、4.福建省福州市仓山区七期6＃、8＃、10＃、12＃、15＃楼连接体地下1层10号车位（以下简称10号车位）、5.福建省厦门市思明区××号2306室房产（以下简称2306室房产）。

当地中院在执行申请执行人（债权人）与被执行人腾飞公司、田总民间借贷纠纷两案中，腾飞公司对当地中级人民法院向其送达的询价结果不服，提出异议。

执行标的的询价方式：

腾飞公司对当地中院向其依法送达的福建省福州市台江区2号楼15店面（以下简称15店面）、福建省福州市台江区4号楼23店面（以下简称23店面）定向询价结果（国家税务总局福州市台江区税务局询价函回执）以及福建省福州市仓山区7期××号楼701室房屋（以下简称701室房屋）网络询价报告（中国工商银行融ｅ购电商平台网询号521b90c388e04c9c8ffdafea37d1d647、京东大数据询价平台网询号jdbdhouse2021033100035号、阿里拍卖大数据询价平台阿里拍卖网询2021033100230930号）、福建省福州市仓山区七期6＃、8＃、10＃、12＃、15＃楼连接体地下1层10号车位（以下简称10号车位）网络询价报告（中国工商银行融ｅ购电商平台网询号62c6e8f67e2940ecbf18f7a6c73e8b71、京东大数据询价平台网询号jdbdhouse2021031200269号、阿里拍卖大数据询价平台阿里拍卖网询2021031200223674号）、福建省厦门市思明区××号2306室房产（以下简称2306室房产）网络询价报告（中国工商银行融ｅ购电商平台网询号8bdab121c8644e8ca67fdf4863474f59、京东大数据询价平台网询号jdbdhouse2021031200270号、阿里拍卖大数据询价平台阿里拍卖网询2021031200223675号）网络询价。

腾飞公司执行异议理由为：网询价格太低。

那么这能不能成为异议执行的理由呢？我们询价的方式通常为四种，首先是双方当事人协商询价；其次网络询价；再次税务局询价，最后选评估机构进行评估。

根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（以下简称《财产处置规定》）第二十二条规定：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”

本案中，异议人腾飞公司以上述5套案涉房产网络询价报告及询价函（回执）载明的价格过低为由提出执行异议，并不属于法律规定的可以提出异议的情形，因此其提前的执行异议不符合受理条件，肯定被裁定不予以受理。

此后，腾飞公司申请复议，复议理由：1.中院是2017年11月20日对上述案涉5套房产进行估价，该估价报告有效期为1年，目前该估价报告已经过期，故需要请专业的评估公司进行重新评估。2.中院对案涉5套房产的定价过低。中院向地区税务局和金融平台进行询价，但税务局以及相关平台对上述案涉房产的估价并未参照市场价，只是单纯的按照平均价来对上述案涉房产进行定价，这是对申请人极其不公平的行为，违背了法律严肃性。其中，2306室房产市场价为81889元/平方，701室房屋市场价为51709元/平方，15店面市场价为70314元/平方，23店面市场价为70314元/平方。故请求重新评估上述5套案涉房产。3.法院故意规避申请人的诉请，利用低价评估资产、强行拍卖的形式，以掩盖其超额查封的事实，变相迫使申请人破产。申请人在与另案***建设工程合同纠纷执行一案中，腾飞公司、****均在第一轮拍卖前向法院发函请求暂停拍卖，遭到法院忽略并强行拍卖。第一轮拍卖结束后，腾飞公司、****再次向法院请求暂停拍卖，法院依然强行启动拍卖程序，对远高于评估价值的房产、商铺（我公司提供中国移动、桂林银行等客户合同佐证）即使是抵债也能抵两万元每平方米的资产以七千元每平方米进行低价拍卖，以此掩盖超额查封的事实和变相迫使腾飞龙公司破产。由此可见，本次低价评估拍卖，与另案拍卖如出一辙，都是在相互掩盖超额查封的事实，将申请人的优质资产严重缩水进而变相迫使腾飞龙公司破产。

另查明，当地中院2021年6月18日出具的《情况说明》，载明：当地中院在执行申请执行人飞与被执行人腾飞公司、田总民间借贷两案中，申请执行人飞于2018年10月17日出具《声明书》：涉及本案财产处置相关事宜，其拒绝与被执行人议价。该《情况说明》还阐明，对701室房屋、2306室房屋和10号车位，因当地相关税务机构不办理不动产定向询价询税业务，防城港中院遂对上述案涉房屋和车位进行网络询价。网络询价平台回复，701室房屋：中国工商银行融e购电商平台参考总价4556216元、京东大数据询价平台参考总价5542451元、阿里拍卖大数据询价平台参考总价5217457元，均价5105375；2306室房屋：中国工商银行融e购电商平台参考总价11640570元、京东大数据询价平台参考总价11426666元、阿里拍卖大数据询价平台参考总价11893524元，均价11653587元；10号车位：中国工商银行融e购电商平台参考总价908759元、京东大数据询价平台参考总价1041800元、阿里拍卖大数据询价平台参考总价1051102元，均价1000554；对15店面和23店面，防城港中院经委托福建省福州市台江区人民法院向国家税务总局福州市台江区税务局进行询价、询税，该院回复防城港中院：15店面税务部门计税基准价询价结果2499120元，23店面税务部门计税基准价询价结果1451100元。

本案焦点问题为腾飞公司对定向询价和网络询价提出异议是否属于执行异议案件受理范围。

那么本案会如何处理？

人民法院在执行过程中，对查封、扣押、冻结的财产需要处置的，应当按照规定程序确定财产处置参考价。根据《财产处置规定》第二条、第四条、第五条及第七条的规定，人民法院对拟处置的财产确定参考价时，依次采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式确定；依次按照顺序逐一采取，首先要采取当事人议价方式；当事人议价不成或不能的，采取定向询价方式；定向询价不成或者不能的，采取网络询价方式；网络询价不能或不成的，采取委托评估方式。本案中，因申请执行人已书面拒绝对案涉处置财产议价，当地中院即向案涉财产所在地税务部门进行定向询价，符合《财产处置规定》第五条“当事人议价不能或者不成，且财产有计税基准价、政府定价或者政府指导价的，人民法院应当向确定参考价时财产所在地的有关机构进行定向询价”的规定，并根据税务机构定向询价结果，确定了15店面和23店面的处置价格。腾飞公司认为定向询价结果价格过低而提出异议，依据《财产处置规定》第二十四条第二款规定“当事人、利害关系人对议价或者定向询价提出异议的，人民法院不予受理。”

由于案涉2306室房屋、701室房屋和10车位的财产所在地税务机构未开展定向询价业务，不能进行定向询价，且不属于法律法规规定必须进行评估的财产，当地中院依《财产处置规定》第七条“定向询价不能或者不成，财产无需由专业人员现场勘验或者鉴定，且具备网络询价条件的，人民法院应当通过司法网络询价平台进行网络询价。”规定，同时分别向名单库中的中国工商银行融e购电商平台、京东大数据询价平台和阿里拍卖大数据询价平台进行网络询价，并以各网络询价平台出具结果的平均值确定为参考价，符合《财产处置规定》第十三条“……人民法院应当以全部司法网络询价平台出具结果的平均值为参考价……”规定。腾飞龙公司认为网络询价价格过低而提出的异议，不符合《财产处置规定》第二十二条“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”规定，据此根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定，该复议申请不能成立，应裁定驳回。

此外，腾飞公司不是案涉财产的权利人，田总才是涉案财产的权利人，对案涉财产所采取的执行措施而提出的异议，不是异议案的适格主体，主体不适格，应裁定不予以受理。

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