二手房未拉动实体经济 优惠政策可能退出

二手房未拉动实体经济 优惠政策可能退出

接近年底，购房相关优惠税费政策是去是留还是变，引起市场广泛关注，特别是二手房交易出现了“年底冲刺”现象，包括北京在内的多个城市二手房交易总量均创下10年以来的最高值。专家认为，如果房屋成交量集中在二手房，对拉动实体经济作用并不明显，那么营业税减免等部分购房优惠税费政策在今年年底极有可能终止。

二手房营业税优惠或终止

从2008年10月起，国家相关部门出台了一系列刺激房地产消费的政策措施。在税费政策方面，2008年10月22日，财政部和国家税务总局联合发文，对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。此外，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平米及以下普通住房的，契税税率统一下调到1%。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

2008年12月20日，国务院办公厅下发131号文，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税的期限改为两年；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。政策执行期暂定至2009年12月31日。

离营业税优惠政策到期还有月余时间，在明年政策走向不明朗的情况下，近来各地的二手房交易出现了“井喷”行情。以北京为例，截至11月15日，北京二手房市场累计成交量达到21.55万套，而此前十年的最高点，2007年的二手房过户量尚不足10万套。

对于未来购房政策的走向，东莞证券分析师吴煜认为，虽然中国经济回暖基础尚不牢固，但是房地产市场早已经回暖是显而易见的，甚至很快就又达到了过热的程度，在这种情况下，部分购房优惠政策在明年终止是极为可能的。特别是如果房屋成交量集中在二手房的话，对拉动实体经济作用并不明显，因此二手房营业税减免政策在今年年底极有可能终止，由两年恢复为五年。

中国社科院财贸所税收室主任张斌认为，年底政策变动的走向将相对明朗，预计政策将会采取逐步温和紧缩的方式，先从营业税等外围影响力小的政策收紧开始，慢慢收紧贷款利率七折优惠等核心刺激政策，最终的手段是加息，提高项目最低资金保证金比例等。

地方政府“托市”之举料难持续

在整个房地产行业链条中，地方政府的角色不容忽视，尤其是2008年10月，财政部和国税总局的联合发文中明确指出，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

熟悉楼市政策变化的人也许还记得，2008年年中，许多地方政府先于中央政府出台了一系列刺激楼市的计划，采用了包括财政补贴、税收减免，以及允许开发商暂缓纳税等在内的诸多方法。比如西安市就下发通知，从2008年9月4日到2009年12月31日间，对符合条件的购房者，给予总房价0.5%到1.5%不等的经济补贴。

一旦中央政策收紧，地方政府的“托市”措施也将面临去留的选择。联合证券分析师鱼晋华认为，在中央政府总的政策基调定下来之后，不排除部分地方政府为了缓冲政策变动的影响，保持对房地产消费的适度支撑，延续契税、印花税、增值税等方面的减免措施，但考虑到城市竞争力等综合因素，在房价已经高位运行的态势下，刺激措施的方向还是逐渐退出。尤其是考虑到地方政府的财力紧张，给予直接补贴这样的措施恐难继续实施。

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