2020上半年拿地市场火热，万科融创为何格外冷静

2020上半年拿地市场火热，万科融创为何格外冷静

2020年进入第二季度以来，房地产市场在疫情趋稳之下稳步恢复，土地市场迎来一波高潮。百亿土拍已经越来越常见，杭州、南京、厦门、福州、东莞、成都等二线城市频出地王，北上广深则加速上新，连两百亿的土拍门槛亦偶有探及。根据克而瑞研究最新数据显示，截至5月末新增货值百强门槛提升至65.9亿元，环比提升26%，年内新增货值百强总货值已接近3.3万亿。其中，百强房企拿地销售比达37%，高于去年平均水平，房企拿地节奏明显提升。

在“面粉”涨价的背后，碧万恒等头部企业有意无意避开了地王，如一向作风进取的融创甚至将拿地销售比减少了七成，反而是低调已久的行业蛰伏者们纷纷积极参与拿地竞拍。

纵观今年第二季度，根据观点指数整理显示，前有上海泰鸣贸易有限公司以103.6亿元拍出厦门新地王，再有龙光集团116亿力压央国企联合体、从深圳人才安居集团手中捡漏前海宅地，最后是年销售约200亿的合生创展在十天内以180亿豪掷北京四环不限价宅地。再往前，算上香港置地联合体310.5亿元拿下的“地王”上海徐汇滨江西岸金融港地块，今年的百亿地王已有四宗。

第二季度房企销售业绩整体回升

受疫情影响，2020年第一季度房地产行业销售金额同比下降了近20%-30%。进入第二季度以来，房企销售同比降幅正在不断缩小。据观点指数统计，2020年5月，TOP100房企共录得总销售额10927.2亿元，同比增长16.9%，较4月增速扩大22.7个百分点，实现了单月销售同比增速回正。

在TOP20房企中，已有17家房企5月全口径销售同比回正。其中，世茂房地产同比增幅55.3%最高，5月销售250亿元。碧恒万前5月的累计销售规模均突破2000亿元，保利和融创依旧稳固TOP5，并领先之后多达200亿元。

销售的回升与疫情管控工作息息相关，并深受政府政策、资金到位等因素的影响。在政府政策方面，“房住不炒”仍是工作基调，但受疫情影响，政府面临财政压力，多地政府增加了土地供应量;同时允许延期缴纳土地出让金、项目开竣工期限顺延等土地出让条件放宽，为房企周转争取了时间。在资金方面，房企通过整合资产包、积极融资、销售回款等回笼了资金。据国家统计局披露，1-5月房地产开发企业到位资金62654亿元，同比下降6.1%，降幅比1-4月收窄了4.3个百分点。

其中，国内贷款10703亿元，下降0.5%;利用外资34亿元，增长15.3%;自筹资金20106亿元，下降0.8%;定金及预收款19479亿元，下降13.0%;个人按揭贷款10154亿元，下降0.9%。对此，贝壳研究院高级分析潘浩指出了两方面原因：一方面是前期房企以价换量促回款的效果逐渐显现;另一方面房企到位资金分项中利用外资同比增长15.3%。他认为，随着海外发债市场回暖，预计未来外资将持续成为房企资金补充的来源。

头部房企拿地态度分化

近期的土地市场，一片火热迹象。长三角、珠三角核心城市土地吸引多家开发商激烈竞拍，平均溢价率实现五连涨，由此可见房企投资力度在不断加码。

据观点指数统计，碧桂园、恒大前五月新增土储分别为1238.4万平方米、1014.3万平方米，以三四线城市为主。仅5月单月，恒大纳储477万平方米，位居行业之首。在新获取的30宗地块项目中，竞得地价最高的地块为广州增城区中新镇坑贝村两宗“回炉”宅地，成交总价47亿元。

而作为头部房企的代表，万科和融创则表现得略为谨慎，拿地金额、新增土储面积等远远低于同行。万科前五月销售金额2471亿元、推盘量约2000亿元，却只增加了656.2万平方米土储。其中新增开发项目30个，60%来自招拍挂获取，40%来自股权收购，累计拿地金额342亿元，权益金额212.51亿元。

而以大胆进取和热衷于收并购而被市场关注的融创，前五月只增加了388.4万平方米土储，在房企同行中排名第16;其新增货值528.3亿元，不及老对手保利的一半，比之碧桂园、恒大低了不止400万平方米。

相关人士分析指出，得益于2019年一二级土地市场的活跃行动，融创攒下了不少“家底”。充足的土地货值是融创能在热潮中保持冷静的重要原因之一。

据观点指数不完全统计，融创今年以来在公开招拍挂市场上获取的地块为18个，以天津、杭州、武汉、南京等核心二线城市为主，鲜有高溢价地块。按前五月拿地金额245亿元计算，较去年同期减少了七成。

截至2020年3月27日，其在手土储面积为2.39亿平方米，对应货值3.07万亿元，其中超过82%的土储位于一二线城市。对此，基于融创土储的现有规模及优质程度，摩根士丹利、中金、华创证券、中泰证券、东方证券、光大证券等多家研究机构给出了“强推”“买入”评级。

融创方面，创始人孙宏斌曾在2019年报会议上公开表示，要保证利润率、实现稳健增长。“我们的管理重心一定是以利润为核心的，当然销售排名要往后跑也不愿意，保持在前五名就挺好。”

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