中国房地产行业 似乎走到了一个十字路口

中国房地产行业 似乎走到了一个十字路口

随着“三道红线”、投销比管控等政策的相继出台，房地产企业短期偿债压力加大、投资和扩张动能相应降低。特别是进入7月份以来，项目去化表现不佳，企业销售承压，市场整体进入降温周期。雪上加霜的是，个别企业的违约“暴雷”事件，更是动摇到了各方面的信心。

信用风险加速暴露，行业进入降温周期

根据中房网不完全统计，2021年以来，债务违约的房企名单多达10余家企业。而这份名单中，不乏曾经的头部企业。进入四季度，部分房企美元债构成实质性违约，更是将本轮美元债信用危机推向高潮。

受此影响，多家主流房企债券价格连日暴跌，创上市以来新低，中资地产美元债券更是创下至少8年的最大跌幅。叠加效应下，行业融资也受到违约事件影响，更多房企的发债之路步履维艰。

部分头部房企的债务违约，使得行业信用风险加速暴露。而此前出现偿债风险的房企，大多逃不过被下调评级。

据相关机构统计，截至9月30日，穆迪、惠誉和标普三大国际评级机构共下调了91次中国房企评级。如果加上10月初至今的数据，今年房企被评级机构下调评级次数已超百次，创下历年之最。

从官方近期公布的数据来看，行业惨淡可见一斑。

根据国家统计局近日发布的数据显示，9月份虽为传统销售旺季，但今年的“金九”业绩低于近年同期水平。同时，1-9月份全国房地产开发投资112568亿元，同比增长8.8%，增速已跌至个位数水平。企业拿地动力和项目开工进度，也都明显受到信贷融资环境影响。

房价数据也同样出现降温的趋势。易居研究院根据国家统计局数据测算，9月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.1%，二手住宅销售价格指数环比涨幅为-0.2%。值得注意的是，全国70个城市新建商品住宅价格指数自2015年5月份以来环比首次下跌。二手住宅销售价格指数在连续16个月上涨的基础上，8月份二手房价格涨幅首次为0，9月份则出现明确下跌。

一方面是信用风险导致融资之门基本关闭，一方面是银行在各道红线下的从严偏紧操作，一方面是市场预期悲观下的惨淡销售，再叠加各种调控政策的综合影响、债务到期的暴雷风险，让行业迅速进入降温周期，并在某种程度上陷入了恶性循环，看跌四季度房地产，甚至悲观明年房地产市场的声音占据了主流。

如何才能稳预期，重建市场信心?

高层密集发声，维稳意图明显

作为国民经济的重要组成部分，房地产行业与居民的生活息息相关。在目前的市场环境下，针对近期房地产行业出现的问题，中央层面的表态备受关注。

10月15日，在央行举行的第三季度金融统计数据新闻发布会上，央行金融市场司司长邹澜在谈及恒大集团的问题时称，这在房地产行业是个别现象。经过近几年的房地产宏观调控，尤其是房地产长效机制建立后，国内房地产市场地价、房价、预期保持平稳，大多数房地产企业经营稳健，财务指标良好，房地产行业总体是健康的。人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

10月18日，国新办就2021年前三季度国民经济运行情况举行发布会，国家统计局新闻发言人付凌晖在会上表示，今年以来，通过完善房地产市场的长效机制，抑制不合理需求，推动刚性需求平稳释放，限制部分房地产企业依靠举债盲目扩张，房地产市场总体上趋于平稳，房地产投资、销售和房价逐步趋于稳定。下一阶段，随着多主体供应、多渠道保障，购租并举住房制度不断完善，市场主体趋于理性，房地产市场有望保持平稳发展。

潘功胜指出，近期我国的房地产市场及相关的金融市场出现一点波动，这是市场主体在个别企业违约事件出现之后的应激反应。在金融管理部门的预期引导下，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。十九大以来，按照中央确定的方针政策，实施对房地产市场的宏观调控，建立长效管理机制，房地产市场金融化、泡沫化的势头得到遏制，房地产市场地价、房价、预期保持平稳，房地产行业总体健康发展。下一步，金融部门将积极配合住房城乡建设部和地方政府坚定的维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

同日，央行网站也发布了央行行长易纲在2021年G30国际银行业研讨会的发言及问答。针对恒大问题，易纲表示，近期恒大的情况引发了较多关注。总体而言，恒大风险是个案风险。应对措施方面，一是要避免恒大的风险传染至其他房地产企业。二是要避免风险传导至金融部门。总体上恒大事件对金融行业的外溢性可控。

在谈及应对恒大事件的原则时，易纲称严格按照法律规定的受偿顺序，充分尊重并保护债权人和产权人的合法权益。在此过程中，尤其是要保护好已购房消费者的合法权益。将坚持法治化的原则，确保所有债权人和利益相关方的正当合法权益得到公平对待。总体而言，有信心能把风险控制在一定范围，避免发生系统性风险。

不难看出，监管层的接连表态，也是在给房地产行业“减压”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网表示，“正如高层的表述，房地产当前风险是可控的，也即市场的压力其实总体可以控制，市场不必过虑。”

他认为，随着高层的密集发声，以及房地产金融市场纠偏工作的开展，效果正在积极释放，四季度房贷金融市场有逐渐趋好和改善的机会，各类顾虑和担忧可以据此减少。至少就目前市场看，有两点可以明确。第一、合理的信贷支持是需要进行下去的，这是房企等可以积极把握的利好点。第二、违法违规的领域，依然要严管，尤其是要防范个别房企经营风险蔓延到同行和金融企业。所以当前的基调还是很清晰，针对部分过去略紧的地方做放松，而其他政策的思路总体上将继续坚持下去。

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