东莞楼价存在空涨风险

东莞楼价存在空涨风险

“房价回调，商品房售价持续走高，7月份均价重上6000元/平方米，与2007年上半年售价相差无几了。”业内人士这样点评当前房价。东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2009年7月东莞市商品房均价为6582元/平方米，环比下降0.4%，同比下降8.2%；商品住宅均价为6362元/平方米，环比下降2.8%，同比下降10.4%；其中普通住宅均价为5692元/平方米，环比基本持平，同比上涨4.6%。

另据合富辉煌(2.23,-0.08,-3.46%)东莞市场研究部数据显示，今年7月份全市住宅销售面积约49.5万平方米，同比大幅增加近六成。东莞住宅均价重上6000元/平方米，比6月上涨约200元/平方米，但同比下降近700元/平方米。

那么，东莞房价是否已经回到2007年的价格水平？业界对房价走势是否乐观？采访了数位业内人士。

【数据】

数据1

2009年上半年商品房均价6160元

东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2009年上半年商品房成交均价为6160元/平方米，同比下降8.5%；其中商品住宅成交均价为5988元/平方米，同比下降4.0%；普通住宅(含洋房和公寓)均价为5329元/平方米，同比下降7.7%。

另有数据显示，洋房均价为5303元/平方米，环比上升4.6%，同比下降7.2%；公寓均价为5650元/平方米，环比上升3.5%，同比下降9.0%；别墅由于库存量高及上半年新增供应持续大幅放量，整体消化压力较大，上半年均价为12869元/平方米，环比下降12.8%，同比下降7.69%。

2007年上半年商品房均价5723元

据了解，2007年上半年东莞城区新增商品住宅均价5723元/平方米(不含别墅)，城区商品住宅网上签约各月均价走势高低起伏，3月套内均价最低6056元/平方米，5月套内均价最高7095元/平方米。

其中，南城区均价6333元/平方米，与2006年度南城区均价5333元/平方米相比，半年涨19%；东城区均价5270元/平方米，比2006年度均价5557元/平方米下降5%；莞城区上半年整体房价较高，达6300元/平方米；万江区均价5300元/平方米，房价上涨较快，比2006年度均价3934元/平方米上涨达35%。

数据2

2007年7月普通住宅均价5674元

据了解，2007年7月东莞普通住宅成交均价为5674元/平方米。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，7月城区共新增商品住宅1252套，环比6月增加达78%。城区4个推货楼盘中，有2个楼盘在一个月内均有2次推货，且销售火爆。其中，有3个楼盘一个月2次推货，单价均有200-300元幅度的提升。

2009年7月普通住宅均价5692元

东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2009年7月东莞市商品房均价为6582元/平方米，环比下降0.4%，同比下降8.2%；商品住宅均价为6362元/平方米，环比下降2.8%，同比下降10.4%；其中普通住宅均价为5692元/平方米，环比基本持平，同比上涨4.6%；洋房均价为5642元/平方米，环比下降1.5%，同比上升5.6%；公寓均价为6049元/平方米，环比上升12.1%，同比下降8.5%；别墅均价为10265元/平方米，环比下降14.1%，同比下降44.7%。

【观点】

话题：从统计数据来看，目前房价已经回到了2007年高位水平，应该如何看待这些数据？

数据起到参考作用

雷非非：这些数据更多是起到参考作用，不能完全说明市场现状，更不能理解为东莞楼市已回到2007年同期水平。

究其原因，一是当前楼市供应产品多以城镇中心区产品为主，由于楼盘所处区位多为黄金地段，物业多以高端产品为主，且部分产品以高档装修包装，因此整体售价相对比较高。二是市场产品的结构也有所不同。2007年的楼市产品相对于今天丰富很多，更不存在供应结构失衡等问题，其销售均价不完全靠高端楼盘成交价来拉高。

房价回到2007年起涨前水平

车德锐：从统计数据来看，今年上半年的房价基本上回到了2007年起涨前的水平，但是还没有达到当年的高位水平，因为2007年高位水平在第三季度，而非上半年成交价格。

据个人了解的情况，2007年高位阶段，东莞城区与镇街平均售价分别在8000元/平方米、6000-6500元/平方米左右，而现在城区的商品房平均售价停留在6000元/平方米左右，镇街的商品房平均售价停留在4500元/平方米左右，因此东莞房价还没有完全回到高价水平。

这仅仅是数据的对比而已，不能过分看重这一结果。只能说明的一点就是，在各种配套不断完善和健全的今天，当天的商品房售价更加合理，其虚高和泡沫成分相对较小，投资风险也没有那么高。

两者走势有所不同

姚丽军：如果单从数据来看，房价的确已经回调到2007年同期的水平，但从市场现状来看，两者的走势并不一样。

2007年是东莞房价疯狂上涨的一年，也是创东莞房价新高的一年。据了解，2007年下半年起，在短短三个月房价上涨了约2000-3000元/平方米，如若不是受宏观调控政策的影响，其上涨之势还会持续一段时间。2009年就不一样了，房价不可能从7月起再现2007年疯狂上涨之势，受国内经济和东莞经济发展的影响，估计2009年下半年的房价走势会相对平缓，大起大落的可能性比较小。

话题：有观点认为，东莞楼市历经了一年多的调整，目前市场已完全站稳，并逐渐步入微涨阶段？

房价呈稳步上升之势

雷非非：东莞房价站稳这是无需争议的问题，从近几个月的成交价格来看房价的确呈稳步上升之势。个人认为，东莞房价经历了一年多的调整已经到位，即商品房的市场报价为消费者所接受，这一点从开春成交量持续回升不难得出结论。

目前东莞楼市依旧以自住型消费者为主，涨幅如若过大将会对销量会产生遏制作用，因此小幅度稳步上扬比较切合市场发展的规律。房价上涨的理由有两大方面，一方面是随着经济环境的逐步好转，经济发展势必带动楼市回暖复苏，上涨是一种必然结果。正常情况下，房价每年的涨幅在5%左右，算是一种自然增长，这与经济增长、货币储蓄有一定关系。另一方面是土地属于不可再生资源，土地的地段不可复制，不可能开发完了再建，随着城市人口的日益增多土地资源的日益减少，房价势必越来越高。

现在房价存在空涨风险

车德锐：东莞房价以多少为稳妥？这是一个相对的问题，这需要结合当前经济环境、楼市环境和宏观政策环境来说。

从目前的房价情况看，东莞部分楼盘商品房售价处于一个空涨状态，这也是造成销售量快速下滑的主要原因。不少开发商通过上半年快速去货解决了资金紧缺问题后，受周边城市房价上涨影响，涨价的意愿越来越强烈，加之售价为其所主导，出现了个别楼盘登记价与实际售价相差数千元的案例。这无形中打击了消费者的购房欲望，也间接给消费者造成一种房价过高不适合购房的印象。

对于下半年房价能否上涨，其不确定因素甚多，其中最大一点就是近期出台的二套房贷收紧政策。

东莞楼价上涨有待考验

姚丽军：宏观调控是房价涨跌的一条主轴线，只是在经济环境不佳之际，经济回暖早与晚对楼市上涨多了一些影响。

东莞楼市虽然经历了一年多的调整，但这种调整不意味着东莞房价就能上扬，更不能成为未来房价渐步入微涨阶段的理由。今年开春以来，全国楼市成交量都出现了不同程度的回升，同时售价也快速上扬，如深圳房价涨了近50%，广州房价涨了近30%，而东莞房价则上涨有限。

如今东莞房价想上涨了，可是受众多一线城市房价快速上扬的影响，宏观政策环境已经出现了变化。在此情形下，东莞楼市或许会错过这一轮涨价潮。

另外，东莞是一座外来人口偏重及外向型经济为主的城市，同时受消费人口和经济环境的影响，东莞楼价能否逐步上涨有待考验。

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