二手楼市或现"凹"形调整

二手楼市或现"凹"形调整

小面积物业售价领涨

今年上半年广州二手楼价除了在2月份作轻幅回调外， 基本呈现“45度角”的上升趋势，若以2008年12月的6729元/㎡作为起步点，至今年6月的8283元/㎡，二手楼均价累计涨幅为23.1%。满堂红研究部将今年上半年经公司促成的二手住宅买卖个案按面积区间划分，再以各区间的成交均价与2008年同期作对比，可以看到，面积在30㎡～60㎡的一房或二房物业涨幅最明显，今年上半年该面积区间的成交均价为7741元/㎡，同比上升18.4%（数值增加1202元/㎡）。而面积在144㎡以上的非普通住宅在今年上半年的成交均价为10271元/㎡，仍旧是价格水平最高的面积区间，其同比涨幅也有6%。

今年上半年广州住宅的租金并没有跟随买卖成交价同步上涨，大部分区域的平均租金同比出现下跌现象。满堂红研究部将今年上半年经公司促成的二手住宅租赁个案按面积区间划分，再以各区间的平均租金与2008年同期作对比，可以看到，面积在144平方米以上的非普通住宅跌幅最大，今年上半年该面积区间的平均租金是30.9元/㎡·月，同比下跌12.7%（数值减少4.5元/㎡·月）。如此一来，今年上半年该区间的出租毛回报率仅为3.6%，较之去年同期的4.4%下降了0.8个百分点。满堂红研究部经理周峰分析，非普通住宅的租赁市场一直不算太活跃，其租赁对象多数是外籍人士或国内大企业的高管，受全球范围的经济衰退影响，外籍人士到广州租住大面积物业的现象明显减少，豪宅的业主只能通过下调出租价格来争取租客入住。

“凹”形短期调整或来临

今年上半年，广州市10区的二手住宅登记成交宗数为44093宗，比2008年同期增加63.1%；今年上半年广州总体二手住宅成交均价为7631元/平方米，同比上升7.4%，“价量齐升”的格局已令“卖方市场”这一特征得到确认。从中介公司统计的6月份促成的买卖个案中，首次置业的买家比例为77.8%，第二次置业的比例为18.8%，第三次或以上置业的比例为3.4%，即改善型和投资型客户的比例占了22.2%，这一比例较之今年前五个月都要高。

周峰认为，虽然改善型客户作为楼市上半年最后一道消费主力进场，对加速二手楼市成交量放大有刺激作用，但由于改善型客户的购房行为并不如首次置业者那样强烈，他们的购房行为受自有可支配资金量和即时楼价走势的影响较大。二手楼价在今年5、6月份连创新高，导致购房成本快速上涨，而同期的租金并没有出现同步上涨。

接下来的7、8月份或许是二手楼市的一个“冷静期”，可视为整个年度市场走势中的“凹”形中段，这两个月是小业主和潜在买家相互试探对方反应的重要时段，市场成交量会有一定幅度的减少。小业主会根据客户数量减少的大致情况，对自己持有的物业的价格作重新的调整，但不会一下子调整很大幅度，只会逐次调整一个微小的幅度，一旦在某个调整位置发现客户数量增加，小业主又会将价格重新往上调。而潜在买家也在持币观望，观察小业主能在物业的价格上作出多大的让步，一旦发现调整幅度不大，且察觉到其他客户再次分批入市，他们也会跟随进场置业。9月之后至年底，二手市场完成了前两个月的一个短暂储客积累阶段，由于营业税等减免利好政策仅在今年内试行实施，有置业需求的客户会在这个时段加紧机会入市，成交量又会逐步增加，二手楼价也开始随交易量增加而出现缓慢爬升。

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任幸荣房屋设计师

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